Levantamento do Índice FipeZap, primeiro índice de preço com abrangência nacional que acompanha os preços médios de venda e locação de imóveis residenciais e comerciais, aponta que, em 2020, foi registrado um recuo de 1,21% no preço médio de venda de imóveis comerciais em todo o Brasil devido ao efeitos da crise social e econômica desencadeada pela pandemia de Covid-19, sendo que as cidades com as maiores quedas no preço médio de venda desse tipo de propriedade foram Brasília (-6,60%), Belo Horizonte (-3,74%), Rio de Janeiro (-3,56%), Niterói (-2,92%), Porto Alegre (-2,77%), Curitiba (-0,49%), e Campinas (-0,43%). Além disso, por meio da mesma pesquisa, foi possível apurar que o preço médio de locação do mesmo segmento também sofreu queda de 1,07% e os recuos mais expressivos ocorreram no Rio de Janeiro (-6,04%), Curitiba (-3,97%), Florianópolis (-1,28%), Belo Horizonte (-0,74%), Porto Alegre (-0,31%) e Salvador (-0,19%). E, só em dezembro do ano passado, o preço médio de venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² caiu 0,46% no mês, enquanto o preço médio de locação apresentou queda de 0,13% no mesmo período.
Frente a esse cenário de crise no mercado de venda e locação de imóveis comerciais, é possível afirmar que uma das principais causas é o fato de que, desde que a pandemia do Novo Coronavírus foi declarada pela Organização Mundial da Saúde em 11 de março de 2020, muito empresários, inclusive os do ramo food service, têm encontrado dificuldades para manter compromissos contratuais já estabelecidos, com ênfase no aluguel dos imóveis onde os seus estabelecimentos funcionam. Afinal, um dos efeitos da doença tem sido o necessário abre e fecha do comércio, o que também ocasionou e ainda ocasiona perdas significativas de receitas para alguns setores do comércio. Por isso, atualmente, muitos empresários do ramo de alimentação fora do lar vivem o dilema do que fazer para ficar em dia com o quesito aluguel e, assim, não fechar as portas.
Mas, se essa é a sua situação hoje em dia como empresário food service, nós da Rede Food Service vamos te orientar como deve atuar nesse momento! Vamos lá?
Mercado 2021 de locação de imóveis/lojas comerciais
Antes de pensar se é hora de renegociar o aluguel da sua loja ou fechar as portas do seu negócio food service, é preciso que, primeiramente, entenda como, de fato, está o atual mercado 2021 de locação de imóveis/lojas comerciais.
De acordo com Adriano Sartori, Vice-Presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, o maior sindicato do mercado imobiliário da América Latina e Vice-Presidente da CBRE, comunidade integrada referência mundial em consultoria na área de locação e gestão de imóveis, “o mercado imobiliário varejista hoje é de oportunidades. A instabilidade trazida pela pandemia beneficiou mais alguns setores do que outros. Dentre eles, por exemplo, os comércios essenciais, como mercados, atacados, bricolagem e farmácias, que têm apresentado resultados constantes e positivos, reportando em alguns períodos incremento da performance de venda. Algumas das companhias desses segmentos reportaram vendas de até 20% superiores com relação a 2020, sendo um dos principais pilares deste aumento o e-commerce. Enquanto isso, setores ligados a alimentos e bebidas, eventos e turismo continuam sendo prejudicados pela impossibilidade de vendas diretas e por restrições mais rígidas de funcionamento durante os períodos de isolamento impostos pela pandemia. Essa venda restrita apenas a aplicativos de entrega não traz margem ou subsistência necessária ao empresário. Em alguns casos, verificou-se queda de até 70% no faturamento. Essa dicotomia dentro do setor varejista faz com que existam, atualmente, nichos de mercados com alto apetite por novos negócios, enquanto outros buscam não fechar as portas. É válido ressaltar ainda que, independentemente do setor em que uma marca se insira no varejo, há oportunidades deixadas por concorrentes e outros segmentos em um processo de reciclagem urbana do comércio, tanto na rua quanto em centros comerciais”, partilha.
André Roberto de Moraes, Head de Locações da Arbo Imóveis, startup do Paraná presente em 220 cidades no Brasil, além de ter imóveis no Estado da Flórida, nos Estados Unidos, pontua que “nós temos uma área de inteligência dedicada à análise de dados de mercado na Arbo. Com isso, conseguimos atuar ativamente com nossos clientes. Em relação ao mercado, quando comparamos com o ano de 2020 com os anteriores, de fato, houve uma diminuição no número de negócios de locação não residencial. Porém, em 2021, percebemos uma estabilidade no volume de negócios fechados até então, o que entendemos ser positivo em um período de incertezas”, afirma.
Lyana Bittencourt, CEO do Grupo BITTENCOURT, consultoria com mais de três décadas de mercado especializada no desenvolvimento, gestão e expansão de redes de negócios e franquias, argumenta que “falando especificamente sobre o universo dos shoppings, eles já estavam num processo de redução dos descontos de aluguéis concedidos durante a pandemia para uma volta aos patamares do período pré-pandemia, quando todos foram surpreendidos pelo novo fechamento do comércio. Na primeira onda, houve desde isenção de aluguel, condomínio até o fundo de promoção, mas, neste segundo momento, algumas redes de shopping já se pronunciaram dizendo que a tendência é não isentar o aluguel como fizeram anteriormente. Como informação, o reajuste dos contratos de aluguel é feito com base no IGPM Índice Geral de Preços do Mercado e está sendo pleiteado para que passe a ser feito pelo IPCA com algumas associações importantes, como a Associação Brasileira de Franchising ABF), também envolvidas nessa demanda. Em 2020, o IGP-M subiu 23,14%, a maior alta em quase duas décadas. Acredito que a situação ainda é delicada para todos e há sim a necessidade de diálogo e de ajustes para que a economia se recupere de uma forma geral. Sem penalizar nenhum dos lados, pois, dessa forma, todos saem perdendo”, enfatiza.
O que fazer para tentar renegociar o aluguel dos negócios food service?
Na visão de Sartori, do Secovi-SP, “o setor de food service foi um dos principais afetados pela pandemia. Esse segmento tem como processo evolucionário trazer, cada vez mais, uma experiência multissensorial e gastronômica ao cliente, se apoiando fortemente na venda direta. Portanto, é de extrema dificuldade replicar esses conceitos por meio da venda on-line. Por mais que compremos os mesmos produtos, que serão entregues no menor prazo e com o maior zelo, não receberemos nosso prato ou drink em louças e taças, mas em recipientes plásticos. Somada à queda no poder de consumo médio do cliente, verificamos que, no último ano, aumentou o consumo de alimentos para própria cocção, em detrimento aos providos por bares e restaurantes”, informa.
Moraes, da Arbo Imóveis, concorda com Sartori e complementa que “sem dúvida, o setor food service foi um dos mais afetados pela atual pandemia de Covid-19. Com a redução de circulação e restrição de horário de estabelecimentos comerciais, foi inevitável o impacto. Diversos estabelecimentos tradicionais fecharam ou reduziram suas unidades. A incerteza tomou conta do mercado. Mas, vimos também muitos clientes se reinventando, mudando de abordagem ou até mesmo agregando valor aos seus produtos e serviços. Em momentos de crise, é que surgem as maiores inovações”, pontua.
Bittencourt, CEO do Grupo BITTENCOURT, entende que, “na verdade, vários setores foram penalizados, haja vista os setores de eventos e de viagens. Pode se dizer que são exceções aqueles que tiveram alta da demanda como o setor supermercadista e farmacêutico. O food service teve o benefício de poder contar com o delivery e o pick-up in store. Esses modelos de atendimento foram efetivamente a salvação de muitos estabelecimentos que operam no segmento. Apesar das taxas aplicadas pelos super apps como Ifood, Rappi e Uber Eats, essas plataformas viabilizaram a sustentação de muitos negócios e permitiram a operação no digital daqueles que ainda não estavam nesse estágio de maturação”, reitera.
Mas, na prática? O que os empreendedores do ramo de alimentação fora do lar podem fazer para tentar renegociar o aluguel do imóvel onde funciona o seu negócio e, assim, tentar, ao máximo, não fechar as portas? “Não existe um processo de negociação retilíneo e aplicável a todos os setores. Até mesmo para uma rede de diversas lojas e franquias, cada negociação deverá ser tratada de maneira única. A negociação transparente, que aponte as dificuldades enfrentadas por ambas as partes, é a mais eficiente. A recomendação neste momento para o inquilino é apresentar documentos que comprovem a perda de receita, além do evidente período que o estabelecimento teve que se manter fechado por conta dos sucessivos ‘lockdowns’”, responde Sartori.
Moraes, por sua vez, orienta que “o mais importante nesse momento é tentar negociar, com coerência. Muitos proprietários entendem a situação e estão dispostos a negociar. Afinal, é um ganho mútuo. Porém, é importante entender que os donos de imóvel, muitas vezes, dependem da renda da locação. Então, a negociação deve ser benéfica a ambos”, ressalta.
Já Bittencourt aconselha que, “antes de recorrer à justiça, o que consideramos o mais extremo e oneroso para as partes, é importante tentar renegociar, uma vez que a pandemia foi considerada um caso de calamidade pública. Inclusive, tramita na Câmara dos Deputados um projeto de lei que formaliza essa renegociação com prazos e formas desses contratos. A primeira iniciativa deve ser apresentar uma proposta de renegociação do aluguel, de forma clara e transparente. Assim, o locador pode avaliar e fazer suas considerações”, relata.
Direitos e obrigações na devolução do imóvel alugado
Agora, se, realmente, você já tentou renegociar o preço do aluguel do imóvel onde funciona o seu negócio food service, não teve sucesso e, com isso, já chegou a conclusão de que irá mesmo precisar fechar as portas, fique atento (a) aos seus direitos e obrigações!
Neste caso, Sartori, do Secovi-SP, chama a atenção que “se a devolução ocorrer durante o prazo de vigência do contrato de locação, o inquilino poderá simplesmente devolver o imóvel, avisando o proprietário com a devida antecedência e pagando a multa pactuada, que é inversamente proporcional ao período do contrato que houver cumprido. Mas, para isso, é necessário observar atentamente o que tiver sido combinado no contrato quanto às condições físicas de devolução. Por exemplo, as benfeitorias eventualmente realizadas ficarão no imóvel, ou ainda, no caso de partes alteradas no imóvel, devem sem entregues como estavam antes”, elenca.
Moraes, da Arbo Imóveis, indica que, “além das obrigações padrão do imóvel, como quitação de faturas de consumo, deve-se entregar o imóvel da mesma maneira em que estava quando foi recebido em locação (salvo em especificidades de contrato). Portanto, ao planejar a entrega, deve-se verificar a vistoria de entrada no imóvel e orçar as reformas necessárias para a entrega. Em muitos contratos, o aluguel só cessa quando as reformas forem concluídas. Pedir o auxílio da imobiliária é muito importante para que todas as obrigações sejam esclarecidas”, sugere.
O que prevê a Lei do Inquilinato que pode ajudar?
Atualmente, o que rege a relação entre locadores e locatários no território brasileiro é a Lei do Inquilinato, de número 8.245 e datada em 18 de outubro de 1991. Nesse sentido, Sartori, do Secovi-SP, esclarece que existem alguns pontos desta legislação que podem ajudar o empresário do ramo food service no atual cenário de crise. “Além de admitir a devolução do imóvel pelo locatário a qualquer tempo, direito que o locador não possui, a legislação prevê a possibilidade constante de acordos que podem abranger o valor do aluguel, a forma de reajuste, etc. Não havendo acordo, a lei também prevê, a cada três anos, a revisão do valor do aluguel, mecanismo interessante e eficaz de estabelecimento de valores coerentes com o mercado”, detalha.
Moraes, da Arbo Imóveis, acrescenta que “é importante que o empresário observe as questões da Seção III, do Art. 51 ao Art. 57, que tratam de locações não residenciais, pois há diversos itens relacionados às locações em shopping centers e referente à retomada do imóvel pelo proprietário. Porém, nessa situação de crise, é sempre importante negociar valores e termos, pois o contrato de locação, em muitos casos, permite sua alteração por acordo mútuo”, salienta.
Dicas para quem está prestes a fechar as portas
Por fim, os três especialistas entrevistados indicam que, antes de fechar as portas e entregar a sua loja alugada tente “negociar sempre! Com a extensa duração da pandemia, boa parte dos donos de imóveis e imobiliárias entenderam que é muito importante negociar para que ambos possam se sustentar. Um imóvel que venha a ser desocupado trará custos adicionais e custos para a aquisição de novos clientes, principalmente, em um meio digital que cresceu absurdamente. Outro ponto é se reinventar e continuar testando novas abordagens comerciais, visto que muitas empresas permanecem sólidas em tempos como esse. As pessoas não deixam de comer e sim apenas mudam o formato do pedido”, reforça Moraes, da Arbo Imóveis.
Para Sartori, do Secovi-SP, “com o avanço da campanha de imunização, a reabertura do comércio deverá ocorrer em maior escala, possibilitando consequente melhoria no ambiente de negócios. Tomemos como exemplo Israel, Itália e Nova Zelândia, que já têm suas lojas abertas e a economia voltando aos trilhos. Vale relembrar que, no segundo semestre do ano passado, pudemos observar uma melhora generalizada das vendas do comércio a partir das reaberturas graduais e programadas. Com a contribuição de todos, em breve, poderemos verificar movimento semelhante, de maneira rápida e, esperamos, de maneira definitiva. Portanto, saiba que, apesar do cenário de muitas dificuldades, existem também oportunidades. Aqueles com maior resiliência, que conseguirem manobrar seu caixa, vão verificar, no curto prazo, oportunidades no mercado com ‘preços de baixa’, principalmente, para novos negócios. Infelizmente, algumas empresas terão dificuldades de se manterem ativas até o fim da pandemia, gerando vacância em pontos estratégicos com preços eventualmente descontados, além de oportunidades de fusões e aquisições”, pondera.
Bittencourt, CEO do Grupo BITTENCOURT, finaliza dizendo que, agora, o que é mais urgente é “um olhar profundo sobre a saúde financeira do negócio e o quanto o empresário consegue sustentar a empresa com receitas adicionais, como o delivery é importante. Além disso, uma gestão financeira bastante cuidadosa é o que vai ajudar o empresário food service a tomar essa decisão sobre o aluguel ou não de sua loja”, finaliza.
Na Rede Food Service é assim. Te informar e orientar cada vez mais sobre as melhores práticas relacionadas ao universo da alimentação fora do lar, inclusive em momentos de crise, é o nosso propósito. Por isso, continue nos acompanhando!
